Catat, Cara Untung Memilih Kondotel Berdasarkan Lokasinya!

Liputan6.com, Jakarta Investasi properti terus berkembang. Saat ini yang sedang menjadi tren adalah kondotel, kependekan dari Kondominium Hotel. Sesuai namanya, properti ini adalah dioperasikan layaknya hotel, namun hak kepemilikan yang dipecah seperti kondominium.

Penjelasan sederhananya, tiap-tiap kamar di kondotel bisa dimiliki oleh orang yang berbeda-beda dan dikelola oleh sebuah operator. Selanjutnya, kamar-kamar tersebut disewakan seperti layaknya hotel. Pemilik unit akan mendapatkan pemasukan sesuai persentase yang disepakati di awal.

Bedanya dengan kondominium, pemilik unit kondotel tidak bisa tinggal di unitnya untuk jangka panjang. Biasanya, pemilik unit akan mendapat kuota menginap beberapa hari per tahun. Untuk menggunakan kuota tersebut, pemilik harus membuat perjanjian terlebih dahulu.

Menurut Fitri Oktaviani, Konsultan Keuangan yang dikutip dari laman Rumah.com, Selasa (12/4/2016) menjabarkan setidaknya terdapat enam hal yang harus Anda perhatikan sebelum membeli kondotel.

1. Selidiki tingkat okupansi hunian hotel di lokasi yang dituju.

Pemasukan utama dari kondotel sudah pasti adalah okupansi atau huniannya. Biasanya, kondotel yang memiliki nama besar memiliki tingkat okupansi yang tinggi.

Selain itu, perhatikan kepadatan hotel maupun kondotel sejenis yang ada di sekitar lokasi. Semakin banyak jumlah hotel atau kondotel di satu lokasi, semakin ketat pula perebutan okupansinya.

2. Cermati tawaran pembagian keuntungan yang ditawarkan oleh pengembang.

Keuntungan kondotel dibagikan dalam periode yang berbeda-beda. Ada yang per bulan, per kuartal, sampai per tahun. Biasanya, keuntungan diberikan sekitar 1-2 bulan dari periode penghitungan.

Anda juga harus mempertimbangkan berbagai macam pajak pendapatan dan tahu betul kisaran keuntungan bersih yang akan Anda dapatkan.

3. Berinvestasi kondotel, sebaiknya perhatikan resiko-resiko yang kemungkinan terjadi.

Misalnya, adanya depresiasi atau penurunan harga furnitur. Terutama untuk depresiasi furnitur dan renovasi ruang. Untuk itu, Anda harus jeli menghitung perbandingan keuntungan dan pengeluaran biaya perawatan.

4. Kurangi faktor emosional saat memilih kondotel.

Maksudnya, Anda harus tetap berorientasi pada faktor keuntungan yang didapat. Jangan sampai Anda harus membayar ratusan juta dengan cicilan KPA bertahun-tahun hanya untuk menikmati beberapa hari dalam setahun saja, sedangkan return-nya rendah.

“Tipe investasi ini akan lebih bermanfaat untuk Anda yang sering berpegian secara rutin ke suatu kota tertentu, karena akan mempermudah dan menghemat biaya akomodasi,” ujar Fitri.

5. Tetap pertimbangkan berbagai investasi lain dan pilihlah yang memberi resiko, return dan karakteristik yang paling sesuai dengan kebutuhan Anda.

6. Tetap menjaga alokasi cash flow (arus cash) Anda.

Upaya ini dilakukan bila Anda sudah membeli kondotel. Pastikan juga cash flow Anda tetap positif.

Pemasukan utama dari kondotel adalah okupansi. Karena itu, ada beberapa kondisi lokasi yang mendukung untuk berinvestasi kondotel. Misalnya di pusat bisnis atau tempat wisata.

Bali misalnya. Di sana, selain menjadi lokasi tunjuan wisata domestik, juga menjadi destinasi wisata mancanegera. Dimana, para turis menghabiskan waktu untuk berlibur pada waktu-waktu tertentu.

Hal senada juga disampaikan oleh Isny Betty, General Manager Springhill Condotel dari Springhills Group.

Menurutnya, beberapa turis mancanegara seperti dari Tiongkok dan Jepang sangat menyukai Bali, bahkan mereka tidak tanggung-tanggung untuk berlibur di Bali dalam jangka waktu yang sedikit lama.

“Target market kami selanjutnya adalah para ekspatriat yang tinggal di Bali untuk keperluan tertentu, misalnya untuk bekerja. Rata-rata mereka menghabiskan waktu yang cukup lama mulai dari 30 tahun hingga 80 tahun,” tambah Isny.

Menurutnya, harga sewa ditentukan dari kategori kondotel itu sendiri. Selain itu, juga harga sewa dibandingkan dengan harga pasaran sewa hotel di sekitar kondotel, agar bisa kompetitif.

Untuk, kondotel Springhill di Jimbaran, harga sewa per-malam bisa mencapai 150 Dollar AS hingga 260 Dollar AS atau setara dengan Rp1,97 juta – Rp3,41 juta (Dengan asumsi kurs 1 Dollar AS sebesar Rp13.139).

“Kami mematok harga sewa tersebut karena potensi lokasi yang strategis di tengah kota. Selain itu, juga dekat dengan beberapa tempat komersil lainnya, seperti Resort Ayana bintang lima dan Hutan Lindung Mangrove. Sehingga kian mendukung nilai jual,” tambah Isny.

Disinggung mengenai pembagian hasil keuntungan antara pemilik dan operator, Isny mengungkapkan bahwa pemilik akan mendapat keuntungan 70%, sedangkan pengelola sebesar 30%.

“Jika ingin kualitas kondo Anda menghasilkan keuntungan, Anda juga harus lihat siapa pengembangnya, profesional atau tidak. Sebab, itu akan berdampak pada manajemen produk investasi Anda jangka panjang. Anda tidak mau kan, apa yang sudah di-investasikan terbuang sia-sia,” ia mengakhiri.

Feature picture: Springhill Condotel Jimbaran-Bali